Nabízíme byt 2kk, výhodná investice, hlásí každý první inzerát a je vcelku jedno, jestli jde o byt za pět milionů na okraji Prahy, nebo za milion v centru dění vesnice Dlouhá Lhota s fantastickým výhledem na místní hasičárnu. Slovo investice táhne a potenciál růstu cen, případně výhodného pronájmu lze při dostatečně pružném uvažování a nekonečném časovém horizontu najít takřka všude. Opakovaná pravda o levných hypotékách, nových omezeních centrální banky, přebytku peněz a postkocovině z dlouhé krize udělala z nemovitostního trhu něco jako svatý grál, po jehož získání možná nedosáhneme věčného mládí, věčných zisků však bezpochyby ano.

Experti se předhánějí v psaní článků, které radí, jak správně investovat (autorem je většinou developer, který překvapivě dojde k závěru, že byt v jeho projektu je nejlepší investicí), jak se vyhnout investičnímu fiasku (najmout si autora článku), jak se vyhnout potížím s nájemníky (koupit si podíl v nemovitostním fondu experta/autora) apod. Jenže jak je to doopravdy?

Investiční snění...

Největší šanci na pronájem mají podle statistiky společnosti UlovDomov.cz dvoupokojové byty s dispozicí 2+1. Pokud bude mít samostatnou kuchyň a vchody do pokojů, dá se navíc pronajímat dvěma nezávislým osobám, čímž se Česko vrací ke staré dobré tradici komunálních rozdělených bytů z 50. let minulého století, kdy v nich ovšem bydleli zpravidla bývalí majitelé činžáků.

JAK SE VYVÍJELY CENY BYTŮ V PRAZE

Pokud se podíváme na Prahu, kde je největší trh s byty, tak se průměrná cena bytů podle statistik vyšplhala na 72 tisíc korun za metr čtvereční. Což pro padesátimetrový byt dělá cca 3,6 milionu korun. Při financování hypotékou z 80 procent vyžaduje nákup 720 tisíc korun z vlastní kapsy a 2,88 milionu na hypotéku. Při úroku 2,09 procenta a době splácení 25 let činí měsíční splátka 12 334 korun.

Ze statistik developerských společností Trigema, Skanska Reality a Central Group pak vyplývá, že ceny nájmů v Praze rostly v posledních dvou čtvrtletích rychleji než ceny nových bytů a že se nájmy pohybují v rozpětí 300−357 korun za metr čtvereční. Investor by měl tudíž získat na nájemném minimálně 15 tisíc korun měsíčně. Jak tvrdí ředitel developerské firmy Ekospol Evžen Korec: "Nejvýhodnější jsou garsonky a malometrážní byty v Praze, u nichž se roční výnos z pronájmu pohybuje kolem pěti procent. To je vysoko nad běžnými spořicími účty v bance."

Patnáct tisíc měsíčně při standardních odpisech nemovitosti (po dobu až 30 let), nulových nákladech na pojištění, bez daně z nemovitosti, nákladů na opravy, při dvouprocentní inflaci a bez započtení vlastního času na správu nemovitosti dělá výnos necelá dvě procenta za rok. Což je sice o dva až tři procentní body méně, než slibují developeři, přesto jde o slibný výsledek. Naneštěstí však s realitou moc společného nemá, jedná se totiž o ideální hypotetický příklad.

... versus skutečnost

Za prvé: majitel bytu platí poplatky do fondu oprav. Ty v Praze ve starých opravených domech činí přinejmenším cca 20 korun na metr čtvereční, v nových projektech začínají na 50 korunách. K tomu platí majitel poplatky za správu domu, společnou elektřinu, vodu, popelnice apod. Minimální nabídková cena nájemného proto nemůže být 15 tisíc, ale minimálně o dvě a víc tisícovek vyšší. Nájemník k tomu platí navíc energie a internet. Celková cena padesátimetrového nájemního bytu se po započtení nutných nákladů vyšplhá i při velmi úsporné variantě na 18 tisíc korun. Získat stálé nájemníky do padesátimetrového bytu za tuto cenu ovšem vyžaduje čas, po který majitel splácí byt sám. Nebo musí nabídnout slevu. Obojí sráží výnosnost bytu.

Za druhé: o byt by se měl starat majitel i nájemník. Nový občanský zákoník z roku 2014 definoval, co kdo z nich má a nemá dělat, a nařízení vlády to o rok později upřesnilo. Neznamená to však, že se tím nájemník bude skutečně řídit.

Mezi základní výdaje, které platí majitel, patří například nutné revize, třeba každoroční prohlídka kotle, pokud v bytě je, či daň z nemovitosti. Mezi ty ostatní pak vymalování bytu při výměně běžných nájemníků či oprava parket, zazdění děr ve zdi, oprava oken, vyrvaných klik, deratizace či dezinfekce apod. při náročnějších nájemnících. Nebo třeba i oprava bytu sousedů, které nájemníci vytopili. Náklady na léčení hlavy, kterou majiteli emočně nestabilní nájemník omlátil o zeď, nepočítaje. Náklady se i tak pohybují mezi pár tisíci korun za rok.

Za třetí: majitel, který chce mít opravdu jistotu, že se vyhne zásadnějším škodám, by měl mít pojištění. Pokud jde o byt, který pronajímá, potřebuje vlastně spoustu různých pojistek, a to jak on, tak podnájemník. Mezi ty základní patří pojištění bytu zahrnující škody způsobené vodou, pojištění vybavení bytu (domácnosti), pojištění odpovědnosti z vlastnictví a držby nemovitosti a pojištění občanské odpovědnosti. Pokud některou z pojistek majitel nebo nájemník nemá a vytopený naštvaný soused chce tři sta tisíc na novou podlahu, má majitel velkou šanci seznámit se s tím, jak funguje české soudnictví. Bezpochyby dospěje k tomu, že bude platit ještě soudní výlohy a advokáta. Složitý systém křížového pojištění oproti tomu žalovat nelze.

Za čtvrté: majitel musí najít ideálního nájemníka, nebo aspoň nájemníka, který platí. Je to v podstatě jednoduché − buď osloví realitní kancelář, která si od něj vezme provizi a neručí ani za to, zda podepsaná nájemní smlouva skutečně vyhovuje oběma stranám. Nebo si podá inzerát sám a první týden se snaží odradit pár stovek volajících realitních makléřů (klidně ze stejné realitky, kterou oslovil sám, jen v tomto případě platí poplatek nájemník). Třetí možností je pronájem kamarádům, jenže pronájem bytu je otázkou mnoha desítek let, což se o kamarádech vždycky říct nedá.

Podle kauce poznáte je

První selekce nájemníků přijde při skládání kauce. Snaha vyhnout se jí, případně ji rozložit do splátek, je prvním varovným signálem. Původně zákon umožňoval kauci ve výši půlročního nájemného, což byl podstatně jednodušší způsob vyloučení neplatičů než otázka na národnost či barvu pleti, na kterých skutečně absolutně nezáleží. Aktuální možná kauce ve výši tří nájmů spolu s první platbou nájemného jistou selekci umožňují, na pokrytí škod to ovšem často nestačí. Noční můrou pronajímatelů jsou takzvaní pasažéři, profesionální neplatiči nájemného, kteří vědí, že jim zákon umožňuje tři měsíce neplatit a pak dává ještě měsíc na vyklizení bytu. A zejména pak ti, kteří s vyklizením nemovitosti, za niž neplatí, čekají na rozhodnutí soudu, což bývá otázkou mnoha měsíců i let. Možnost, že na někoho takového narazíte, je velmi pravděpodobná, jak naznačují statistiky realitních kanceláří, podle nichž se každý druhý majitel bytu s problémy s placením už setkal. Šestina nájemníků čelí exekuci, každý patnáctý má záznam v rejstříku insolvencí.

K prověření nájemníka stačí oslovit bývalého pronajímatele nemovitosti s otázkou, jaké má potenciální budoucí podnájemník sousedské vztahy, vyzvědět jeho povolání, rodinné poměry, zdravotní stav, očkování, reference třídního učitele z bývalého bydliště a zapátrat ve veřejně přístupných databázích typu insolvenčního rejstříku, registru neplatičů, Centrální evidence exekucí, na stránkách zdravotních pojišťoven a požádat o potvrzení bezdlužnosti nájemníka na finančním úřadě. Pokud nájemník mezitím neuteče, stačí na to zhruba týden plné, leč neplacené práce.

Za páté: majitel musí podávat daňové přiznání a platit daň. Pokud jde o podnikání (pronájem podle paragrafu 7, a ne 9), také odvody na zdravotní a sociální pojištění.

Proti příjmům z pronájmu může postavit paušální či skutečné výdaje, odpisy nemovitosti (rovnoměrné nebo zrychlené), úroky z hypotéky, provize realitní kanceláře apod. Majitel si ale musí dávat pozor, aby si od základu daně neodečítal faktury za tzv. technické zhodnocení nemovitosti, což v praxi znamená, že na faktuře za opravu čehokoliv nebude napsáno "rekonstrukce", ale nejlépe "výměna" (vany, elektroinstalace a podobně).

Byt, nebo spíš hotel?

Novým fenoménem v pronajímání je sdílená ekonomika, reprezentovaná portálem Airbnb. Zisky jsou skvělé, námaha minimální, peníze se hrnou a ještě se člověk seznámí se spoustou zajímavých lidí. To poslední je bezpochyby pravda, záleží jen, jak definujeme slovo zajímavý.

V praxi musí majitel dodržet české právní předpisy a anglickou smlouvu se zprostředkovatelským portálem, na což ovšem zpravidla kašle.

Kromě toho musí rozlišit, zda byt najímá či pronajímá, nebo poskytuje ubytování, což se řídí třemi různými paragrafy občanského zákoníku a pokaždé z toho vyplývá něco jiného. Majitel bytu se také automaticky stává podnikatelem podle živnostenského zákona, pokud pronajímá soustavně, přičemž o tom, co je a není soustavné, rozhoduje finanční úřad často na základě naštvaných sousedů. Pronajímat byt mohou i nájemníci, často k velkému překvapení majitele bytu.

Kdokoli, kdo nabízí byt turistům, by pak měl platit ubytovací poplatek, vést evidenční knihu (pas, jméno, adresa, účel pobytu a délka), domovní knihu v případě cizinců a jejich ohlášku cizinecké policii (když jde o turisty ze zemí mimo EU).

Pokud to má všechno dodržet, výhodnost rapidně klesá. Nedělá-li to, ušetří − do první nehody bytu, návštěvníka nebo sousedů. To, že v pronajatém bytě často nebydlí domluvení tři čtyři zájemci, ale často sedm osm, je ta nejmenší malichernost, stejně jako zvýšené náklady na čištění a časté malování bytu.

Vyplatit se může, ale nemusí

Byt je jistě jedním ze způsobů, jak investovat peníze, a může přinést zajímavý výnos. Chce to ovšem majitele, který je smířený s tím, že nejde o pasivní investici, ale o něco, co si vyžaduje jeho účast a spolupráci. Připraveného na to, že třeba pár měsíců i let bude investice prodělávat, ať už kvůli neplatícímu nájemníkovi, či proto, že nikoho ochotného platit požadovanou cenu nesežene. A že se také může stát, že až byt slavnostně splatí, bude pro změnu muset investovat do jeho totální rekonstrukce. Nakonec může dojít i na to, že po letech zjistí, že se investice nezhodnotila tak, jak očekával. Ceny bytů sice rostou dvouciferným tempem ročně, ale na mnoha místech (včetně Prahy) nedosáhly ani nyní na ceny roku 2008, kdy se zdálo, že byt, to je přece něco, na čem se prodělat nedá. Jenže to se mnohým zdá i nyní.